Schadstoffgutachten in München: wissen, was im Gebäude steckt
Vor Umbau, Abbruch oder Kauf eines älteren Gebäudes sollten Sie wissen, wo Asbest und andere Schadstoffe verbaut sind. Die Gudness GmbH aus Dachau untersucht Ihr Gebäude systematisch und fasst alles in einem Schadstoffkataster zusammen – als sichere Grundlage für Planung, Kosten und Arbeitsschutz.
Schadstoffgutachten: Das Wichtigste in Kürze
- Was ist ein Schadstoffgutachten? Eine systematische Untersuchung eines Gebäudes auf Schadstoffe wie Asbest, KMF, PAK und PCB – zusammengefasst im Schadstoffkataster.
- Wann brauche ich es? Vor Umbau, Kernsanierung, Abbruch oder Kauf eines Gebäudes, dessen Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen hat. Bei Baujahr bis 1996 kommt es auf das Datum des Baubeginns an.
- Was verlangt das Gesetz? Nach § 5a Gefahrstoffverordnung müssen Auftraggeber – auch Privatleute – der ausführenden Firma vor Beginn der Arbeiten alle vorliegenden Informationen zu Schadstoffen und das Baujahr mitteilen.
- Was bringt es? Planungssicherheit: Sie kennen Art, Lage und Menge der Schadstoffe, bevor gearbeitet wird – und damit die Kosten.
- Wie läuft es ab? Unterlagen sichten, Begehung, Probenahme, Laboranalyse, Kataster mit Empfehlungen.
- Was kostet es? Abhängig von Gebäudegröße und Zahl der Proben. Sie erhalten vorab einen Festpreis.
Wann brauche ich ein Schadstoffgutachten?
Vor Umbau & Kernsanierung
Damit Handwerker wissen, wo sie auf Schadstoffe stoßen – und Sanierung und Zeitplan von Anfang an eingeplant sind.
Vor Abbruch & Rückbau
Grundlage für Arbeitsschutz, Ausschreibung und die getrennte Entsorgung der Abfälle.
Vor Kauf oder Verkauf
Das Kataster macht versteckte Sanierungskosten sichtbar und ist eine belastbare Grundlage für die Preisverhandlung.
Für Planer & Verwaltungen
Architekten, Hausverwaltungen und Kommunen erhalten eine dokumentierte Übersicht für Ausschreibung und Bestandspflege.
Muss ich vor dem Umbau Schadstoffe untersuchen lassen? Was die Gefahrstoffverordnung verlangt
Wer Arbeiten an einem Gebäude beauftragt, ist nach der Gefahrstoffverordnung der „Veranlasser“ – und hat Pflichten, bevor die erste Wand geöffnet wird. Das gilt für Unternehmen, Hausverwaltungen und ausdrücklich auch für Privatleute.
- Informationen weitergeben (§ 5a Abs. 1): Vor Beginn der Arbeiten müssen Sie der ausführenden Firma schriftlich alle Ihnen vorliegenden Informationen zur Bau- und Nutzungsgeschichte geben – zu vorhandenen oder vermuteten Schadstoffen. Dazu gehört, zugängliche Unterlagen in zumutbarem Umfang zu sichten.
- Baujahr mitteilen (§ 5a Abs. 2): Grundsätzlich reicht das Baujahr. Bei Baujahr 1993 bis 1996 ist das Datum des Baubeginns anzugeben.
- Auch für Privathaushalte (§ 5a Abs. 4).
Ein Gutachten schreibt die Verordnung nicht vor. Liegen aber keine verlässlichen Unterlagen vor, ist das Schadstoffgutachten der Weg, diese Informationen zu bekommen – und die Grundlage für Arbeitsschutz, Planung und Kosten.
Stand: Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) in der Fassung von 2024, § 5a, § 11a Abs. 1 und Anhang I Nr. 3.8. Keine Rechtsberatung.
Stichtage für Asbest
- Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993Asbest ist möglich. Vor Umbau, Sanierung oder Abbruch muss geklärt werden, ob und wo er verbaut ist.
- Bis 20. April 1994 und bis 31. Dezember 1994Übergangsfristen: Vorher hergestellte Produkte durften noch verkauft werden, einzelne Produkte wie Kanal- und Druckrohre, Dichtungen oder Reibbeläge sogar bis Ende 1994.
- Baujahr 1993 bis 1996Das Baujahr allein reicht nicht – entscheidend ist das Datum des Baubeginns. Ist es nicht belegt, behandeln wir das Gebäude wie eines von vor 1993 und klären es mit einer Probe.
- Baubeginn nach dem 31. Oktober 1993In der Regel kann man davon ausgehen, dass kein Asbest verbaut ist – mit Ausnahme der Übergangsfristen.
Auf welche Schadstoffe untersuchen wir?
In Gebäuden, die vor 1993 errichtet wurden, kommen oft mehrere Schadstoffe zusammen vor. Welche wir untersuchen, richtet sich nach Baujahr, Bauweise und geplanten Arbeiten.
- AsbestAsbestzement, Floor-Flex, Kleber, Putze, Dichtungen, Brandschutz
- KMFAlte Mineralwolle-Dämmung, vor 2000 eingebaut
- PAKTeerhaltige Kleber, Parkettkleber, Dachpappe, Abdichtungen
- PCBDauerelastische Fugen, Anstriche, Kondensatoren
- HolzschutzmittelPCP und Lindan in Dachstühlen und Holzverkleidungen
- SchwermetalleBleihaltige Anstriche und Leitungen
Wie entsteht ein Schadstoffgutachten?
Unterlagen sichten
Baujahr, Pläne und frühere Umbauten geben erste Hinweise, wo Schadstoffe zu erwarten sind.
Begehung
Wir gehen das Gebäude systematisch durch – vom Keller bis zum Dachstuhl – und legen die Probenstellen fest.
Probenahme
Staubarme Entnahme nach VDI 3866, jede Stelle wird dokumentiert und versiegelt.
Laboranalyse
Die Proben werden in einem akkreditierten Labor auf die jeweiligen Schadstoffe untersucht.
Kataster & Beratung
Sie erhalten das Gutachten mit Schadstoffkataster und besprechen mit uns die nächsten Schritte.
Was steht im Schadstoffkataster?
- Gebäudedaten, Baujahr und Umfang der Untersuchung
- Jede Probe mit Foto, Lage im Gebäude und Laborbefund
- Schadstoffkataster: welches Bauteil, welcher Schadstoff, wo und wie viel
- Einstufung der Dringlichkeit und des Sanierungsbedarfs
- Empfehlungen für Sanierung, Arbeitsschutz und Entsorgung
- Grobe Kostenschätzung für die Sanierung
Fragen zum Schadstoffgutachten
Ist ein Schadstoffgutachten Pflicht?
Die Gefahrstoffverordnung schreibt kein Gutachten vor, aber eine Informationspflicht: Nach § 5a müssen Auftraggeber der ausführenden Firma vor Beginn der Arbeiten alle vorliegenden Informationen zu vorhandenen oder vermuteten Schadstoffen und das Baujahr mitteilen. Fehlen Unterlagen, ist ein Schadstoffgutachten der sicherste Weg zu belastbaren Informationen – bei Abbruch und größeren Umbauten ist es praktisch unverzichtbar.
Gilt das auch für Privatleute?
Ja. § 5a Absatz 4 der Gefahrstoffverordnung stellt ausdrücklich klar, dass die Mitwirkungs- und Informationspflichten auch für private Haushalte gelten – also auch, wenn Sie als Eigentümer eines Einfamilienhauses einen Handwerker beauftragen.
Mein Haus ist von 1994 – muss ich es prüfen lassen?
Bei Baujahr 1993 bis 1996 verlangt die Gefahrstoffverordnung das Datum des Baubeginns. Hat der Bau nach dem 31. Oktober 1993 begonnen, ist in der Regel kein Asbest zu erwarten – außer bei Produkten mit Übergangsfristen bis Ende 1994. Ist der Baubeginn nicht belegt, empfehlen wir, das Gebäude wie eines von vor 1993 zu behandeln und verdächtige Bauteile beproben zu lassen.
Was ist der Unterschied zwischen Probenahme und Gutachten?
Bei einer Probenahme prüfen wir einzelne verdächtige Bauteile. Das Gutachten untersucht das ganze Gebäude oder einen festgelegten Bereich systematisch und fasst alles im Schadstoffkataster zusammen.
Wie lange dauert ein Schadstoffgutachten?
Die Begehung eines Einfamilienhauses dauert meist einige Stunden. Die Laboranalyse dauert 1 bis 2 Wochen; das fertige Gutachten erhalten Sie in der Regel innerhalb einer Woche, nachdem die Laborergebnisse vorliegen.
Muss das Gebäude für die Begehung leer sein?
Nein. Wir untersuchen auch bewohnte Gebäude. Die Probenahme erfolgt staubarm, und jede Entnahmestelle wird direkt wieder versiegelt.
Können Sie die Sanierung danach übernehmen?
Ja. Wenn Schadstoffe gefunden werden, übernehmen wir auf Wunsch auch Sanierung, Entkernung und Entsorgung – ohne neue Firma und neue Abstimmung.
Schadstoffgutachten in München anfragen
Nennen Sie uns Baujahr, Größe und geplante Arbeiten. Wir melden uns mit einem Termin und Festpreis.